要求：采用约当投资——贴现现金流量法，结果以万元为单位，小数点后保留两位。

　　（三）

　　被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2003年12月31日，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收入30万元为因“非典”原因国家给予的退税收入，营业外支出l5万元为防“非典”发生的专项支出。

　　评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断：

　　1.由于非典原因，该企业2003年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%；

　　2.企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%；

　　3.财务费用（利息支出）约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%；

　　4.主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%；

　　5.企业所得税税率为33%.

2003年利润表

评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：

　　（1）市盈率为l0；
　　（2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7；
　　（3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.

　　要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。

　　（四）

　　被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。

　　评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：

　　1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；

　　2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；

　　3.专业费用为建筑费用的10%；

　　4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；

　　5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；

　　6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；

　　7.房地产综合资本化率为8%；

　　8.每年按365天计算：

　　9.本项目不考虑所得税因素。

　　根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。

答案
一、单项选择题（共30题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意）

　　1.C　　2.D　　3.C　　4.D　　5.C

　　6.A　　7.B　　8.B　　9.A　　10.C

　　11.B　　12.B　　13.D　　14.A　　15.B

　　16.B　　17.A　　18.C　　19.D　　20.D

　　21.B　　22.A　　23.C　　24.D　　25.B

　　26.D　　27.D　　28.A　　29.A　　30.B

　　二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

　　31.CE　　32.BC　　33.CD　　34.AB　　35.ABD

　　36.ABD　　37.ABD　　38.ACD　　39.ACDE　　40.ABC

　　三、综合题[共4题，共50分。其中（一）题10分，（二）题l0分，（三）题12分， （四）题l8分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式]

　　（一）

（二）

（三）

收益调整表

1.主营业务收入=100÷60%=166.67（万元）　　（1分）

　　2.主营业务成本=166.67×50%=83.33（万元）　　（1分）

　　3.主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17（万元）　　（1分）

　　4.营业费用=166.67×5%=8.33（万元）　　（0.5分）

　　5.管理费用=166.67×5%=8.33（万元）　　（0.5分）

　　6.财务费用=166.67×10%=16.67（万元）　　（1分）

　　7.无负债净利润=2736+16.67×（1-33%）=38.53（万元）　　（1分）

　　8.主营业务利润=74.17（万元）　　（1分）

　　9.净利润=27.36（万元）　　（1分）

　　10.根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60（万元）　　（1分）

　　11.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71（万元）　　（1分）

　　12.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85（万元）　　（1分）

　　13.评估值=（273.60+269.71+281.85）÷3=275.05（万元）　　（1分）

　　（四）

　　解一：

　　1.1——2楼面积 3000×2=6000（平方米）　　（0.3分）

　　2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米）　　（0.3分）

　　3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300（平方米）　　（0.2分）

　　4.年总收入（元）

　　6000×2000+5700×2×365×（1-10%）+13300×2.5×365×（1-10%）

　　=12000000十3744900+10922625　　（3分）

　　=26667525

　　5.年总费用（元）

　　26667525×（5%+17.5%）+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 （3分）

　　6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87（元）　　（0.2分）

解二：

　　1.1——2楼面积 3000×2=6000=0.6（万平方米）　　（0.3分）

　　2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米）=0.57（万平方米）　　（0.3分）

　　3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33（万平方米）　　（0.2分）

　　4.年总收入（万元）

　　0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9　　（3分）

　　=2666.75

　　5.年总费用

　　2666.75×（5%+17.5%）+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27（万元） （3分）

　　6.年利润 2666.75-683.27=1983.48（万元）　　（0.2分）