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| 08年建筑工程复习指导----建设工程财务评价与功能评价（1） 中国资产评估师考试网 添加时间：2008-7-4 10:02:28 阅读：阅读次数：次 |
| 第一节建设工程财务评价 一、财务评价概述 (一)财务评价的概念（了解） 财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益和费用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力、偿债能力，据以判断项目的财务可行性的方法。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。 (二)财务评价的工作程序及内容（了解） 建设项目财务评价的基本程序和内容如下： 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。包括项目投资、销售(营业)收人、生产成本、利润、税金及项目计算期等一系 列财务基础数据。 2．编制基本财务报表。由上述财务预测数据编制反映项目财务盈利能力、清偿能力及外汇平衡情况的财务报表。 3．财务评价指标的计算与评价。根据基本财务报表计算各财务评价指标，并分别与对应的评价标准或基准值进行对比，对项 目的盈利能力、清偿能力及外汇平衡能力等各项财务状况做出评价，得出结论。 4．进行不确定性分析。通过盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等不确定性分析方法，分析项目可能面临的风险及项目在 不确定情况下的抗风险能力，得出项目在不确定情况下的财务评价结论或建议。 5．做出项目财务评价的最终结论。 (三)财务效益和费用的识别和计算（熟悉） 正确识别项目的财务效益和费用，以项目的直接收入和支出为目标。 财务效益和费用的范围应遵循计算口径对应一致的原则。 计算效益和费用时，产出物和投人物价格的选用必须有充分的依据。 1．财务效益。财务效益项目主要为产品销售(营业)收入。 产品销售收入是指项目销售产品(提供劳务)取得的收入。对于房地产开发项目而言，主要指项目销售过程中取得的总收入。 2．财务支出(费用)。 (1)建设项目总投资。建设项目总投资是固定资产投资和流动资金之和。（具体内容参见第七章）。房地产开发项目总投资包 括开发建设投资与投资利息之和。开发建设投资是指开发项目的开发成本与扣除掉投资利息的开发费用之和。 (2)经营成本。 经营成本=总成本费用—折旧费—维简费—摊销费—利息支出 总成本费用=生产成本+销售费用+管理费用+财务费用 =外购原材料、燃料及动力+工资及福利费+修理费+折旧费+维简费+摊销费+利息支出+其他费用 总成本费用是构成项目成本的全部成本费用；而经营成本是指总成本费用中以现金形式支付的成本。 (3)税金。税金是指产品销售税金及附加、所得税等。 销售税金及附加=销售收入×销售税金及附加比率 所得税=应纳税所得额×所得税率 (四)财务评价指标体系（掌握） 1．根据是否考虑资金时间价值分类，可分为静态评价指标和动态评价指标。其中静态评价指标包括投资回收期、总投资收益 率、资本金净利润率、利息备付率、偿债备付率、资产负债率和借款偿还期等；动态评价指标包括财务净现值和财务内部收益 率等。 2 根据指标的性质，财务评价指标可分为时间性、价值性和比率性指标。其中时间性指标包括投资回收期和借款偿还期等；价 值性指标包括财务净现值等；比率性指标包括财务内部收益率、总投资收益率、资本金净利润率、利息备付率、偿债备付率和 资产负债率等。 二、财务评价报表（熟悉） 财务报表包括基本报表和辅助报表。基本报表有现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表和外汇平衡表。辅助报表，主要有固定资产投资估算表、流动资金估算表，投资计划与资金筹措表、固定资产折旧费估算表、无形及递延资产摊销表、总成本费用估算表、产品销售收入和销售税金及附加估算表、借款还本付息表等等。 (一)现金流量表 在商品货币经济中，任何建设项目的效益和费用都可以抽象为现金流量系统。从项目财务评价角度看，在某一时点上流出项目的资金称为现金流出，记为CO；流人项目的资金称为现金流人，记为CI 。现金流人与现金流出统称为现金流量，现金流人为正现金流量，现金流出为负现金流量。同一时点上的现金流人量与现金流出量的代数和(CI—CO)称为净现金流量，记为 NCF。 现金流量表用以计算各项静态和动态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。按投资计算基础的不同，现金流量表分为全部投资的现金流量表和自有资金现金流量表。 1．(全部投资)现金流量表。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同基础。 表中计算期的年序为1，2，…，n，建设开始年作为计算期的第一年，年序为1。也可在年序“1”以前另加一栏“建设起点”，年序填“0”，将建设期初或以前发生的现金流人填人此栏。 (1)现金流人为产品销售(营业)收入、回收固定资产余值、回收流动资金3项之和。对于房地产开发项目而言，主要指项目销 售过程中取得的总收入。 (2)现金流出包含建设项目的固定资产投资、流动资金、经营成本和税金等各项支出。固定资产投资和流动资金的数额取自投 资计划与资金筹措表中的有关项目。 流动资金投入为各年流动资金增加额； 经营成本取自总成本费用估算表； 销售税金及附加取自产品销售(营业)收入和销售税金及附加估算表； 所得税的数据来源于损益表。 项目计算期内各年的净现金流量为各年现金流入量减对应年份的现金流出量，各年累计净现金流量为本年及以前各年净现金流量之和。 所得税前净现金流量为上述净现金流量加所得税之和，即在现金流出中不计入所得税时的净现金流量。 2．(自有资金)现金流量表。该表从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目自有资金的盈利能力。 从项目投资主体的角度看，建设项目投资借款是现金流入，但又同时将借款用于项目投资构成同一时间、相同时点的现金流出，二者相抵对净现金流量的计算实无影响。因此，表中投资只计自有资金。另一方面，现金流入又是因项目全部投资所获得，故应将借款本金的偿还及利息支付计人现金流出。 现金流人各项和数据来源与全部投资现金流量表相同。 借款本金偿还由两部分组成：一部分为借款还本付息计算表中本年还本额；一部分为流动资金借款本金偿还，一般发生在计算期最后一年。借款利息支付数额来自总成本费用估算表中的利息支出项(包括流动资金借款利息和长期借款利息)。现金流出中其他各项与全部投资现金流量表中相同。 项目计算期各年的净现金流量为各年现金流人量减对应年份的现金流出量。 (二)损益表 损益表反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、投资利税率和资本金利润率等指标。 利润总额=产品销售(营业)收入—销售税金及附加—总成本费用 所得税=应纳税所得额X所得税税率 按现行规定，企业发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润等弥补，下一年度利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。 5年内不足弥补的，用税后利润等弥补。 税后利润=利润总额—所得税 税后利润按法定盈余公积金、公益金、应付利润及未分配利润等项进行分配。 在财务评价中，在一般情况下，税后利润的处理方式如下： (1)先按税后利润的15％计提盈余公积金和公益金，用剩余资金支付长期借款后无余额的年份，将全部剩余资金计人未分配利 润，用于支付长期借款还本。 (2)先按税后利润的15％计提盈余公积金及公益金，用剩余资金支付长期借款后有余额的年份，将支付完长期借款本金后的剩 余部分作为应付利润。 (3)还清借款后的年份，先按税后利润的15％计提盈余公积金及公益金，其余全部作为应付利润。 (三)财务计划现金流量表 (四)资产负债表 (五)借款还本付息估算表 注意常见的还本付息方式 1．最大额偿还方式。指在项目投产运营后，将获得的盈利中可用于还贷的资金全部用于还贷，以最大限度减少企业债务，使 偿还期缩至最短的方式。 2．逐年等额还本、年末付息方式(也称等额本金方式)。是将贷款本金分若干年等额偿还并在年末计息的方式。 3．本利等额偿还方式(也称等额偿付方式)。是将贷款本利和在偿还期内的各年平均分摊到每年等额偿还的方式。 4．年末付息、期末一次还本方式(也称等额利息方式)。是指每年只支付本金利息而不还本金，到偿还期末一次性还本的方 式。 5．期末本利和一次付清方式(也称一次偿付方式)。是指在贷款期满前一直不还款，到期末连本带利全部付清的方式。 借款还本付息表的结构包括两大部分，即借款及还本付息和偿还借款本金的资金来源。 三、财务分析指标 (一)项目盈利能力分析指标（掌握） 盈利能力分析是通过对“现金流量表”，“利润及利润分配表”的计算，考察项目计算期内各年的盈利能力，并计算财务净现值、财务内部收益率、投资回收期和总投资收益率、资本金利润率而实现的。 1．财务净现值(FNPV)。财务净现值是按行业基准收益率或设定的目标折现率（ic），将项目计算期(n)内各年净现金流量折 现到建设期初的现值之和。可根据现金流量表计算得到。在多方案比选中，取财务净现值大者为优，如果FNPV≥0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上可以接受。 2．财务内部收益率(IRR)。财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它的经济含义是在项目终了时，保证所有投资被完全收回的折现率。它代表了项目占用资金预期可获得的收益率，可以用来衡量投资的回报水平。折现率越大，净现值就越小；折现率越小，净现值就越大。随着折现率的逐渐增大，净现值将由大变小，由正变负。当折现率等于内部收益率时，财务净现值为零。 财务内部收益率的计算应先采用试算法，后采用内插法求得。 内部收益率愈大，说明项目的获利能力越大；将所求出的内部收益率与行业的基准收益率或目标收益率ic相比，当FIRR≥ic时，则项目的盈利能力已满足最低要求，在财务上可以被接受。 在房地产开发项目财务评价中，该指标适用于评价出售与出租经营两种方式。 3．投资回收期(Pt)。投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映投资回收能力的重要指标。投资回收期以年表示，一般自建设开始年算起 在项目财务评价中，投资回收期愈小说明项目投资回收的能力越强；投资回收期Pt与基准回收期Pc，相比较，如果Pt≤Pc，表明项目投资能在规定的时间内收回，则项目在财务上可行。 |
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