(二)项目清偿能力分析指标（熟悉）
清偿能力分析是通过对“借款还本付息计算表”，“资产负债表”的计算，考察项目计算期内各年的财务状况及偿债能力，并计算借款偿还期或利息备付率、偿债备付率而实现的。
 
1．利息备付率。指项目在借款偿还期内各年可用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比值。
在正常经营情况下，利息备付率应当大于1。一般不宜低于2。
 
 2．偿债备付率。偿债备付率指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。
正常情况下应当大于1，一般不宜低于1.3 。
 
 3．资产负债率
适度，不是越大或者越小越好。
 
4 借款偿还期。借款偿还期，是指根据国家财政规定及投资项目的具体财务条件，以项目可作为偿还贷款的项目收益(利润、折旧及其他收益)来偿还项目投资借款本金和利息所需要的时间。它是反映项目借款偿债能力的重要指标。
第九章建设工程财务评价与功能评价（2）

第一节建设工程财务评价（2）

四、财务评价示例

 [例9—1]某投资者在市区购买了30000平方米的写字楼拟用于出租经营，购买价格为10000元／平方米，同时按照购买价格4％的比例支付契税、0．5％的比例支付手续费、0．5％的比例支付律师费、0．3％的比例支付其他费用。其中，30％的购房费用和各种税费均由投资者的自有资金支付，70％的购房费用使用商业贷款，贷款期限为15年，年利率为7．5％，按照每年末等额还本付息的方式归还贷款。目前同一商圈内同等类型写字楼的出租价格为4．5元／平方米·天，据分析，这一价格在5年内以2％的年增长率上升，从第6年开始保持与第5年相同的价格水平。该写字楼前三年的出租率分别为65％、75％和85％，从第四年开始出租率达到95％，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为经营收入的10％，税费为经营收入的17．5％。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的净经营收人和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，土地使用年限为50年，建设期已使用2年，土地使用年限期止建筑物的残值收入约为其建安造价的50％，该建筑物的建安造价约为4500元／平方米。投资者的基准收益率为12％。

编制该项投资的自有资金现金流量表并计算所得税前的财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期，判断该项目的可行性。

解：项目计算期为50-2=48年，基准收益率为12％。

1．现金流入：

写字楼租赁收入：

第1年30000×4．5×30×12×65％／10000=3159．00(万元)

第2年30000×4．5×1．m×30×12×75％／10000=3717．90(万元)

第3年30000×4．5×1．022×30×12×85％／10000=4297．89(万元)

第4年30000×4．5×1．023×30×12×95％／10000=4899．60(万元)

第5—48年30000×4．5×1．4×30×12×95％／10000=4997．59(万元)

回收固定资产余值：

第48年4500×30000×50％／10000=6750．00(万元)

2．现金流出：

自有资金流出=30000×1(30％+4％+0．5％+0．5％+0．3％)=10590．00(万元)

借款还本付息采用等额资金回收的公式计算，计算公式为：

A= [1+i(1+i)n]／[(1+i)n-1] = i／[1-(1+i)-1]故：

借款还本付息=30000X70％×7．5％／[1-(1+7．5％)-15]=2379．03(万元)

经营成本=租赁收入×10％

销售税金及附加=租赁收入×17．5％

具体数据如表9—5中所示。

3．净现金流量：

净现金流量=现金流人—现金流出

4．指标计算：

(1)财务净现值：财务净现值为折现净现金流的累计，如现金流量表(表9—7)中所示，财务净现值为962．76万元。

(2)内部收益率：该项目财务净现值大于零，则其内部收益率一定大于基准收益率，故取13％的折现率进行试算。当折现率为

13％时，计算所得的净现值为－454．21，故内部收益率在12％与13％之间，计算过程如下：

内部收益率=12％+[962．76／(962．76+454．21)]％=12．68％

5．结论。因为该项目财务净现值962．76>0，内部收益率12．68％>12％，故该项目可行。

[例9—2]拟建某工业生产项目，基础数据如下：

1．固定资产投资5058．9万元(其中，含无形资产600万元)。建设期2年，运营期8年。

2．本项目建设投资资金来源为贷款和自有资金。贷款总额为2000万元，在建设期内每年贷人1000万元。贷款年利率为10％(按

年计息)。按照实际偿还能力偿还贷款。无形资产在运营期8年中，均匀摊人成本。固定资产残值300万元，按照直线法折旧，折旧年限为12年。自有资金在建设期内均匀投入。

3．本项目第三年投产，当年生产负荷达到设计生产能力的50％，第4年达到设计生产能力的80％，以后各年均达到设计生产

能力的100％。流动资金全部为自有资金。

4．建设项目的资金投入、收益、成本费用表见表9—8。

5．行业基准收益率为12％，行业的投资利润率20％，投资利税率为25％。

要求：1．编制本项目的还本付息表、损益表、现金流量表。

      2．计算项目的盈利能力指标和偿债能力指标。

      3．分别从盈利能力角度和偿债能力角度分析项目的可行性。

解：1．编制还本付息表、利润与利润分配表、项目投资现金流量表和项目资本金现金流量表。

(1)根据所给的贷款利率计算建设期与运营期贷款利息，编制项目还本付息表。

第1年应计利息=(0+1000／2)×10％=50(万元)

第2年应计利息=[(1000+50)十1000／2]×10％=155(万元)

第3年应计利息=2205．00×10％=220．50(万元)，依次类推。

固定资产折旧费=(固定资产总额—残值)／折旧年限=[(5058．90+205-600)-300]／12=363．66(万元)

无形资产摊销费=无形资产／摊销年限=600／8=75(万元)

(2)根据表9—6、表9—7中的数据，列表计算各项费用，编制利润与利润分配表.

 所得税=利润总额×所得税税率

第3年所得税：850．m×33％二280．50(万元)

第4年所得税：1360．00×33％=448．80(万元)

5—10年所得税=1700．00×33％=561．00(万元)

先按税后利润的10％计提法定盈余公积金和5%任意盈余公积金

从第5年开始，提取的折旧和摊销费已足够支付长期借款还本(见借款还本付息计算表)，故提取赢余公积金和公益金后的余额全部计人应付利润。

第6—10年应付利润=1139．00－170．85=968．15(万元)