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资产评估师考试建筑工程评估基础预习讲义：房屋建筑功能评价(2)
二、建筑功能评价的方法(熟悉)
(一)专家评议
在对建筑工程功能评价之前，选择专家组成评议小组，对建筑工程各种功能进行定义、整理，共同协商拟定评价的内容，如空间平面布置、厨卫布置、物理性能、安全保证措施、美观等，经过专家对以上内容的认真分析、横向比较和调查后进行综合评议，确定建筑物功能的评价结果。
优点：评价过程简单、评价时间短。
缺点：虽然能深入地听取各方面的意见，但由于没有进行量化评定和比较，评价的科学性较差。
(二)综合评分法
1.建立评价指标体系
在确定建筑工程功能评价指标体系之前，需要对建筑工程功能进行分析与整理，通过对研究对象的解剖认识，找出研究对象所要满足的功能要求，分析局部功能与整体功能的关系以及局部功能之间的相互关系，按一定逻辑顺序，将建筑物各组成部分的功能连接起来，建立系统化的功能评价指标体系。
2.确定指标权重
(1)直接打分法
它是由若干有经验的专家或专家小组凭借经验，根据指标的功能重要程度直接进行打分而取得指标权重值的方法，打分可采用百分制或十分制，最后使所有指标权重之和为1。
适用于评价对象功能重要程度差别不大的情况。
(2)对比求和评分法
把某个评价指标同其他评价指标逐个进行对比，根据功能重要程度，按对比分值和一定限值评分，然后计算该指标同其他指标两两比较时的评分之和，即得该评价指标功能评分的方法。
01法指标权重值的确定
|
指标
|
A
|
B
|
C
|
D
|
E
|
得分
|
修正得分
|
指标权重
|
|
A
|
\
|
0
|
0
|
1
|
1
|
2
|
3
|
0.2
|
|
B
|
1
|
\
|
1
|
1
|
1
|
4
|
5
|
0.33
|
|
C
|
1
|
0
|
\
|
1
|
1
|
3
|
4
|
0.27
|
|
D
|
0
|
0
|
0
|
\
|
0
|
0
|
1
|
0.07
|
|
E
|
0
|
0
|
0
|
1
|
\
|
1
|
2
|
0.13
|
|
合计
|
10
|
15
|
1
|
|||||
(4)逻辑判断评分法。
适用于功能逻辑关系明显可比的情况。
逻辑流评分法指标权重值确定
|
V
|
逻辑关系
|
评分值
|
指标权重
|
|
A
|
A>2B
|
130
|
0.53
|
|
B
|
B>C＋D＋E
|
60
|
0.25
|
|
C
|
C>D＋E
|
30
|
0.12
|
|
D
|
D>E
|
15
|
0.06
|
|
E
|
E
|
10
|
0.04
|
|
合计
|
245
|
1
|
|
(5)功能系统评分法
适用于功能关系复杂，但可分为上位指标和下位指标且具有直接依存关系。
功能系统评分法指标权重值确定
|
上位指标及权重（用01法或04法确定上位指标权重值）
|
F1
0.416 |
F2
0.416 |
F3
0.168 |
||||||
|
下位指标
|
F11
|
F12
|
F13
|
F21
|
F22
|
F23
|
F31
|
F32
|
F33
|
|
重要性
|
34%
|
33%
|
33%
|
34%
|
33%
|
33%
|
20%
|
40%
|
40%
|
|
指标评价权重
|
0.142
|
0.137
|
0.137
|
0.142
|
0.137
|
0.137
|
0.034
|
0.067
|
0.067
|
3.确定指标分值
通过组织专家(或有经验人员)小组会议进行或由各专家个人分别评分，然后采用算术平均法、加权平均法或中位数法进行整理后作为评价指标的分数值。
4.计算综合评价得分
指标得分=指标分值×该指标权重
综合得分=∑指标得分
本章小结：1.财务评价：现金流量表、利润和利润分配表、借款还本付息表;盈利能力评价指标的计算;偿债能力指标(4个)。
2.建筑工程功能评价参考指标(住宅建筑、住宅小区);综合评分方法。
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（责任编辑：xuyanbin）
