2010年《资产评估》辅导：房地产评估(9)

　　第六节、假设开发法在房地产评估中的应用

　　一、假设开发法的基本思路

　　假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。该方法主要用于待开发土地价值的评估。

　　(预期价值可以通过市场法或收益法得到)

　　实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：

　　地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润(5-25)

　　二、适用范围

　　1.待开发土地的评估。

　　2.将生地开发成熟地的土地评估。

　　3.待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑费还包含拆迁费用。

　　三、假设开发法评估的程序。

　　不熟悉房地产开发业务和财务核算的同学需要好好学习教材。

　　(一)调查房地产的基本情况

　　(二)确定被估房地产的最佳开发利用方式

　　(三)预测房地产售价

　　1.对于出售的房产——市场法

　　采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。

　　2.对于出租的房地产，如写字楼等——收益法

　　(1)先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;

　　(2)再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。